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28 de janeiro de 2010 - Com alguns vetos, o Presidente da República sancionou o projeto de lei que reviu importantes pontos da Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. As significativas alterações entrarão em vigor no dia 23 de janeiro de 2.010.

De conteúdo híbrido, a Lei 12.112/2009 traz disposições de direito material (relativas ao próprio contrato) e de direito processual (relativas a procedimentos judiciais), sendo que estas últimas passarão a ser aplicadas imediatamente, com a entrada em vigor da nova lei, portanto, serão aplicadas aos processos já em curso. Já as disposições de direito material serão aplicadas apenas aos contratos firmados após a entrada em vigor da nova lei e àqueles que tiverem sua renovação feita após tal data.

Alguns pontos da lei merecem destaque, sendo importante salientar que a intenção nítida do legislador foi tornar mais céleres os procedimentos que visam à desocupação dos imóveis, tanto residenciais como comerciais, encurtando prazos e alterando procedimentos, o que preocupou os locatários.

Assim, uma importante alteração diz respeitos a novas hipóteses em que pode ser concedida liminar determinando o despejo, tendo o locatário apenas quinze dias para desocupação do imóvel (art. 59, §1º, incisos VI a IX). São elas: i) havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes determinadas pelo Poder Público no imóvel, que não possam ser realizadas com a presença do locatário; ii)término do prazo para que o locatário apresente nova garantia, em caso de desoneração do fiador; iii) término do prazo de locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada do imóvel; iv) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento.

Outro ponto a ser comentado e que também beneficia o locador no momento do despejo, é que de acordo com a nova lei, a purgação da mora só poderá se dar uma vez a cada vinte e quatro meses. Isso evita que o locatário inadimplente se valha de tempo para efetuar o pagamento em juízo após intentada ação de despejo pelo locador, de forma reiterada.

Deve-se mencionar também uma importante alteração no que se refere à contratação: de acordo com o artigo 39 da Nova Lei, a garantia contratual, seja ela fiança, caução, seguro-fiança, terá validade até a efetiva desocupação do imóvel, ainda que o contrato seja renovado e tenha sua vigência válida por tempo indeterminado. Para que valha algo distinto, deverá haver expressa previsão contratual.

Insta salientar, no entanto, que na hipótese de prorrogação do contrato por tempo indeterminado, poderá o fiador se desonerar da fiança desde que notifique o locador, ficando ainda onerado pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias. Nesse caso o locador poderá notificar o locatário a apresentar nova garantia dentro do prazo de 30 (trinta) dias e caso este quede-se inerte, poderá o locador pleitear judicialmente o seu despejo, liminarmente, tendo o locatário 15 (quinze) dias para desocupar o imóvel.

Pontos importantes do procedimento da chamada Ação Renovatória, que visa à renovação do contrato de locação comercial, também sofreram alterações. Assim, pela nova redação, o comerciante locatário que tiver seu contrato renovado deverá demonstrar a idoneidade do fiador, ainda que seja o mesmo desde o início da locação. Além disso, caso não seja renovada a locação o locatário terá 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel, se assim desejar o locador, sendo que pela antiga legislação o prazo era de seis meses a contar do trânsito em julgado da sentença.

Cumpre ainda comentar a alteração referente à Ação Revisional, por meio da qual é possível se pleitear a revisão do valor da locação. De acordo com a nova legislação, o juiz poderá fixar provisoriamente, aluguel no limite entre 80% do valor do aluguel vigente e 80% do valor pedido pelo locador.

Essas são algumas das relevantes alterações trazidas pelo novo texto legal. Infelizmente, o inadimplemento do locatário é uma realidade bastante freqüente que muitas vezes desestimula a prática da locação e prejudica o mercado, já que o locador se vê de mãos atadas ante a morosidade dos procedimentos judiciais até agora disponíveis para desocupação do imóvel. Frente a tal cenário, podemos assegurar que as alterações previstas na lei 12.112/2009, são extremamente positivas.

Ana Cláudia Banhara Saraiva - Advogada da Miguel Neto Advogados - SP. E-mail: aco@mnadv.com.br